はじめに
プロローグ まずは賃貸不動産経営の基本をおさえておく
１ 賃貸不動産経営とはどういうものか
不動産物件を人に貸して家賃収入を得るのが大家業
入居者の有無によって経営が大きく左右される
利回りよりもキャッシュフローを重視する
２ 知らないと損する賃貸借契約の基本
敷金は物件の条件に応じて決める
礼金は低いほうが入居者が決まる
更新料の考え方とその実態は
３ 意外と知られていない入居者募集の基本
広告費の重要性と相場を知っておこう
広告費は平均入居年数を考慮して考える
キックバックの効果と相場を知っておく
広告費とキックバックはバランスが重要
４ 知らないと無駄が出る物件管理に関する基本
家賃保証は便利なようでも必要ない
大家さんの負担がない滞納保証は必要
第一章 ラクに満室経営ができる物件かどうかの見極め
５ 満室経営は物件選択の段階からはじまる
ラクに満室経営をするための極意とは
キャッシュフローの得られる物件を購入する
６ 満室経営でキャッシュフローを生み出す物件例
家賃収入額よりもキャッシュフローの額が重要
キャッシュフローの計算方法はカンタン
知っていると便利な利息や返済額の計算方法
７ 満室経営ができる物件かどうかを見極める
これが物件を見極める３つの鉄則
物件は必ず自分の目で確認する
８ よい物件かどうかは必ず現地でチェックする
現地で調べるべき物件のチェックポイント
第二章 おもしろいように入居者が決まる募集条件の法則
９ 満室経営はやる気がないとうまくいかない
一番重要なのは大家さんの満室に対する決意
やる気がないと賃貸仲介業者のリストから落とされる
１０ 入居者が決まるのには法則がある
入居者集めのための法則とは
入居者づけに必要な内見回数とは
入居者づけに必要な成約率とは
入居者が決まるのは内見回数と成約率が決め手
内見回数を増やして成約率を高めるには
満室にするための3つ募集条件とは
１１ 入居者がおもしろいように決まる募集条件
募集条件にはベストバランスがある
募集条件のベストバランスが決まれば満室になる
１２ これが空室を埋めて満室にした募集条件例
満室にするために募集条件を調整する方法とは
空室率６０％から満室にしたボロ物件
ボロ物件を満室にした募集条件
新築に対抗して満室にした中古物件
新築と競合して中古物件を満室にした募集条件
限界まで家賃を上げて満室に近づけた物件
競合がひしめくなかで９５%の満室率にした募集条件
１３ 満室経営のために数値データをうまく使う
シングル４年、ファミリ－６年が平均入居年数
平均入居年数から判断できること
空室による損失がいかに大きいかを自覚しておく
１４ 管理会社と賃貸仲介業者との協力関係を築く
それでも空室が埋まらない場合はどうするか
大家さんが自分で原因を探る
賃貸仲介業者の協力が得られないと空室は埋まらない
問い合わせにはクイックレスポンスで対応する
管理会社や賃貸仲介業者と協力関係が大切
第三章 コストをかけずに入居率を高める物件リフォームの極意
１５ 物件を購入したらまずは名称を変更する
内見者が住みたくなるようなかっこいい名称にする
かっこいい名称を決めるコツとは
１６ 物件の名称を変更したら看板をつくりなおす
内見者の目を引く看板の変え方とは
高額な費用がかかることがある看板の落とし穴
安いリフォームで内見者の印象をよくするには
物件の名称変更にともなう手続きはとてもカンタン
１７ 物件をいつまでもキレイに保つ方法
物件を購入したら必ずやる４つのこと
空室になったらすぐにリフォームしておく
１８ 内見者がくさいと感じる物件は満室にならない
なぜ空室は臭ってしまうのか
臭いをなくすのはとてもカンタン
１９ ほかよりも安く外壁塗装と内装変更をする方法
高額な外装塗装は物件の状態に応じて
高額になりがちな内装費を安くするには
内装をよくして成約率を高めるには
２０ 手間をかけずに安くリフォームする方法
直接発注したほうが安いというのは誤解
管理会社に頼むほうが手間もかからずラク
管理会社にリフォーム費用を安く頼むには
不動産業界の慣習を知っておく
２１ 入居率が高まる内装設備の選び方
入居者づけに有利な設備はコレ
導入しない設備とその理由
第４章 金持ち大家さんになるための管理会社選びとコスト管理
２２ 物件の管理は自分ですべきか委託すべきか
基本は管理会社に委託するのがおすすめ
２３ 管理会社の入居者づけの優先順位を知っておこう
管理会社の都合を知っておくだけでOK
２４ かしこい管理会社の選び方
入居者づけに有利な管理会社の選び方とは
契約条項として盛り込んでおくべきこと
こんなエリアでの管理会社選びには注意する
管理会社を変更するのはカンタン
２５ 意外と見直しが難しい管理費を安くする方法
相場のバラツキを考慮して交渉する
清掃費が管理費に含まれている場合とは
２６ かしこい大家さんは知っている家賃回収の方法
家賃の回収不能をなくすポイントとは
２７ ほかよりも清掃費用を安くする方法
清掃費用を抑えるには
シルバー人材センターを活用して安くする
グリーンにかかる費用も抑えて見た目をよくする
２８ 効率的にゴミを収集してキレイにする方法
ゴミの扱いが悪い物件には入居者はつかない
ゴミの扱い方と収集業者の安い活用法とは
２９ 知らないと損をする水道料金を安くする方法
水道料金はなぜ契約形態で料金が大きく異なるのか
水道料金を安く抑えて収入を増やすには
３０ ガス会社を変えるとガス設備が一新される裏技
ガス会社を変更して給湯器を新品にする
ガス会社の変更にともなう対応とは
３１ エレベーターの管理費用を抑える方法
２種類あるエレベーター管理の方法で費用が異なる
エレベーター管理の費用を安くするには
３２ 駐車場不足を解消する方法
駐車場が不足する物件は入居者がつかない
駐車場を確保する手っとり早い方法とは
３３ 放置自転車を処理する方法
放置自転車の処理を安くするには
３４ 大家さんを悩ます放置自転車の対処法
放置自転車の処理には注意が必要
３５ 入居者が部屋で亡くなったときの対処法
死はいきなりやってくる
室内で入居者が遺体で発見されたら
自殺者が出た場合の次の入居希望者への告知義務
遺体処理後のリフォームのやり方は
３６ かしこくお金を残して金持ち大家さんになる
大家さんのための税務処理とは
第５章 金持ち大家さんは知っている家賃の滞納とクレーム対策
３７ 大家さんのための家賃滞納対策
入居者に家賃保証会社に加入してもらう
管理会社によって異なる滞納対策とは
３８ 金持ち大家さん流、家賃保証会社の選び方
３つある徴収方法の違いで選ぶ方法とは
クレジットカード決済方式で保証料を払うタイプの特徴は
更新料がある分割払いで保証料を払うタイプの特徴は
家賃保証会社も倒産するリスクがある
入居時に一括で保証料を払うタイプの特徴は
家賃保証会社の倒産リスクを回避する方法とは
３９ 入居者からのクレームは上手に処理する
自主管理物件でのクレーム処理はどうするか
管理会社に委託している場合のクレームは
第６章 ボロ物件でも満室にできる入居者づけの秘訣
４０ 生活保護者を入居可にして満室にする
一般料金と福祉料金を使い分けるには
自治体がついているといっても滞納保証は必要
４１ ペットを飼育可にして満室にする
ペット可を利用して入居者を募集するには
ペット可の場合に契約書に記載する項目とは
４２ 外国人を入居可にして満室にする
外国人入居者のトラブルは意外と少ない
外国人可を利用して募集するときの注意点は
４３ フリーレントやプレゼントをうまく利用する
フリーレントは１ヶ月を超えると無意味
入居者へのプレゼントは効果があるのか
安くて成約率を高めるとっておきのプレゼントとは |
